上海房价是涨是跌？
英国《金融时报》 罗伯特•库克森 报道 2010-05-05 (www.ftchinese.com)

绿城黄浦湾(Bund House)是位于上海市中心的一个住宅项目。去年8月，该项目一座豪华公寓楼开盘，销售结果令人惊喜：全部88套公寓在开盘首日售罄，每套均价超过1600万元人民币（合230万美元）。

仲量联行(Jones Lang LaSalle)驻上海研究主管柯志谦(Michael Klibaner)表示：“这表明了市场有多么火爆。”

今年迄今为止，黄浦湾仅售出32套公寓，但这批房子的售价上涨了50%左右。第二批公寓与首批公寓几乎完全相同，只是可以更好地观赏到黄浦江的风景。

为什么开发商能在一天之内把投向市场的数十套公寓卖光？柯志谦表示，这是因为中国购房者预期房价会持续上涨。“这种预期可能并不合理，但它的确是造成当前局面的因素之一。”

黄浦湾只是表明上海楼市狂热的诸多例证之一。上海是中国房价最高的地方。在狂热的豪华住宅板块，上海房源的售价是北京的两倍。就连上海郊区“大众化的”住宅公寓，每套售价也要30万美元左右。

中国的房价飙升得如此之高，以至于越来越多的观察人士发出警告，称楼市已形成投机泡沫，崩盘为期不远。

前摩根士丹利(Morgan Stanley)首席亚洲经济学家、现居上海的谢国忠(Andy Xie)表示：“中国房地产市场是一个巨大的泡沫。在各大城市，房价收入比（一个衡量住房可承受能力的指标）大多超过了20倍。这意味着，中国内地的普通人需要花费自己20年的全部收入，才能购买一套普通的房产。”

当然，中国私有房产的销售对象是富裕的精英阶层，而不是普通劳动者。因此，衡量住房可承受能力的传统指标可能并不适用。尽管如此，中国政府仍对不断上涨的房价感到担心，并将其视为一项潜在的社会不安定因素。在截至今年3月的一年内，全国大中城市房价上涨了11.7%，这一涨幅是自近五年前开始编制记录以来最大的。

上月，为了遏制房价上涨，中国出台了一些迄今最严厉的措施，旨在打击房地产投机。国务院下令，在房价上涨过快的地区，银行须暂停发放购买第三套及以上住房的贷款，并拒绝向不能提供本地居住证明的购房者发放房贷。

地方政府还获准可自行决定，酌情在一定时期内限定购房套数。德意志银行(Deutsche Bank)中国经济学家马骏(Jun Ma)表示：“我们预计，政府未来数月将针对房地产市场出台一些更为有力的反投机政策。”

因此，他预计，中国一些最大城市的平均房价跌幅将高达10%，高端房产可能会缩水20%。

一位在上海从业逾15年的房产中介表示，他从来没有像现在这样担心当地房地产市场。他表示：“房价已上涨到荒谬的水平。”

他表示，在高端地产市场，出租房屋的租金回报率仅为1.5%。

不过，并非所有观察人士都认为上海地产市场很快将步履踉跄。仲量联行的柯志谦表示：“我们认为上海楼市仍相对健康，不过我们对其它一些市场的态度开始变得越来越谨慎。我绝对坚信，上海楼市不是一个泡沫。”

人们之所以把上海与中国其它城市区别看待，有很多的原因，其中包括：上海拥有一个可观的房屋租赁市场，而且是在中国经商和开展金融业务的首选之地。

但是，那种认为会有越来越多的人迁驻上海的观点，并不全然正确。近年来，不少跨国工业企业迁离上海，搬到成本更低的城市。

观察人士预计，即使未来数月房价真的下跌，中国也不太可能重演美国的次贷危机。

中国购房者的负债水平远不及美国购房者。里昂证券(CLSA)驻上海经济学家安迪•罗斯曼(Andy Rothman)表示，在中国售出的所有住房中，购房者以现金全款购买的占到四分之一左右。

房贷的最低首付比例约为20%，有大约半数的购房者被要求支付相当于房价30%至40%的首付。

罗思曼表示：“与全球大多数城市的普通居民一样，上海和沈阳的普通居民买不起市中心的住房，这是一个重大的社会问题。”

“但中国却不乏买得起现在市面上那些房子的人。”这一点无疑是黄浦湾的开发商所希望的。

译者/汪洋
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