送交者: Europeanese 于 2005-4-11, 13:12:03:
上海地产--坚硬的泡沫
04/09/2005, 05:34:47 | Edit | Recommend | 上一条 | 下一条 | Forum
中国新闻周刊：上海地产--坚硬的泡沫
在历经多年数轮炒作之后，上海房地产市场的供求关系已被严重扭曲。此时再谈增加供给的老调已属刻舟求剑。不对过度投机造成的泡沫化需求进行定向爆破，任何增加供给之举只能是杯水车薪，甚至会火上浇油。
时至今日，“平稳发展，稳中有升”的想法实属一厢情愿，不欲挤压泡沫而寄望于在发展中吸收泡沫，势将为泡沫所裹挟，后果更为严重。
考虑到上海房地产的历史“积怨”和复杂的利益格局，调控需要大智慧和大勇气。在坐收甚至提前透支了多年的房地产业“贡献”之后，想要不付出任何代价实现房地产的软着陆是不现实的。
上海地产骑虎
3月16日央行宣布上调房贷利率。与2003年的“121文件”的推出一样，民间关于“上海发烧，全国吃药”的讥声再次四起。甚至有人说，这次是“富人发烧，穷人吃药”。
按照上海本地盛行的说法，“上海是全国人民乃至全世界人民的上海”，全国乃至全世界的富人都到上海来炒房，遂令房价飙升；央行忧心地产金融风险，祭出房贷利率警示，结果就是全国的老百姓陪着到上海炒房的富人一起吃药。
这样的一副药下去，加上此前上海市政府在“两会”期间集中推出的针对房地产的“四道金牌” (上海市政府《关于当前加强房地产市场调控，促进房地产市场持续健康发展的若干意见》)，正在产生什么样的效果？上海房价会呈现怎样的走势，与此相关的地产泡沫又会表现出什么样的形态？简言之，上海地产能够软着陆吗？
闷烧的春天
面对3月份中央地方齐发力的“组合拳”，一如以往围绕上海地产的多空激辩，针对今后上海地产的走势，论者继续呈现两极化趋势：一方继续看多，被称为 “春天派”，他们大多认为，上海的房价在今年还有约15%～20%的涨幅，另一方倾向看空，被称为“冬天派”，他们悲观地认为上海的房价将在今明两年下跌 20%～30%。
本刊在上海采访中发现，看多者多为相关政府官员、房地产开发商、部份地产中介、房地产投资或投机者；看空者多为新闻媒体(不包括在沪媒体)、投行人士、银行人士和学院派房地产研究人员。
双方均言之凿凿，自成体系，由于利益所系，立场不同，有时同样的数据和现象也会得出截然相反的诠释和结论，令局外人眼花缭乱，莫衷一是。
经过深入调查，本刊发现上海地产正呈现出“闷烧”的局面──市场开始出现观望气氛，持币待购者的人数在逐渐增加，而二手房挂牌者虽然口风仍硬，但已不复往日牛气冲天的嘴脸。
根据美联物业最新数据，本次房贷加息后，沪上二手房放盘量增加约15%，其中多为持有2～3个月的楼盘。而在房产之窗、上海热线等地产交易网站上，二手房挂牌近期也出现放量迹象。以房产之窗网站为例，3月16日，浦东挂牌房源只有271 套，而到3月21日全天浦东房源的挂牌量达到820套。
尽管供应量增加，但卖家挂牌价依然坚挺，明显调高价格5%～10%。然而，观望气氛已经开始在市场中弥漫。中原地产上海中原物业代理有限公司分行经理曹海滨对本刊介绍，今年被认为是政策不稳定年，很多客户希望能够再“观望一阵子”，他们对于价格下调的预期增加。
美联物业上海区域董事刘志忠预计，上海近期成交量将可能下调10%左右。由此看来，通过增加炒房者心理压力而非真正资金压力的房贷新策看上去暂时起到了扬汤止沸的效果。
接下来的文章怎么做，取决于地产市场内外各利益主体间的微妙博弈。
一种理想的模式当然是：投机者听招呼，不要飙得太猛，政府通过土地等手段调剂供方市场，缓解供求矛盾，房价稳中有升，增量解决存量，更多吸收而非积压泡沫。毕竟，上海是全国的经济中心，远景光明。反言之，上海房地产崩盘有什么好处呢？
事实上，有关上述理想解决模式或理想走势正成为上海当地媒体的宣传重点，有媒体甚至断言“上海房地产市场正在健康、平稳发展”。
传统调控失灵了？
然而，对此种乐观心态表示阙疑者大有人在。
那些非理性的狂热投机者会一下子成为政府的驯良夥伴吗？在习惯了左手买、右手卖，一脱手房价就可以翻个跟头的高额利润后，他们有多大的兴致陪政府一起维系市场的稳定？
尤其是，这意味着他们必须完成从炒房者到房东的角色转型，而他们面对的却是一个租金收益率极其低下的市场。
上海申银万国证券研究所有限公司分析师刘浩对本刊说，最新计算的上海租金收益率已下跌到了4.4%，处于全国最低水平。更有甚者，上海一些区块的租金收益率甚至不足4%。所谓租金收益率是房地产投资最基本的收益，其计算方式为，全年租金收入比房产市价。一般而言，这个收益率在7%左右较为合理。
在上海房价持续飞涨，租金收益率一路阴跌的背后，是经过多年数轮炒作后，上海地产市场被严重扭曲的供求关系。
在这种供求关系扭曲的格局下，从传统的供求链条出发，认为只要增加土地供应量和开盘量，就可以缓解供求紧张局面进而促使市场趋稳的想法和做法，已属刻舟求剑。
以2004年的上海为例，尽管这一年实施了多项土地新政，土地购置面积持续减少，但是根据中原地产研究显示，上海的土地开发面积一直平稳发展。尤其是在去年10月底，上海推出44幅地块，土地面积共计277.7万平方米，其中纯居住的247万平方米。
始料未及的是，从去年10月开始，上海的房价开始了最为迅猛的飙升，“简直卖疯了，买房的像跳水似的纷纷入市”，接受采访的地产商们表示。在上海的地产市场上，已经出现了“有多少卖多少”的奇异景观。
今年，上海市“加大土地供应量、提高配套商品房供地比例”的土地供应政策1月起就开始推出。上海中瑞市场研究有限公司总经理朱锋对本刊说，截至2月末，上海已累计推出300公顷土地，占到全年供地计划的10%。
但与此同时，2005年1月，上海中心11个城区楼盘均价为9204元/平米，比去年同期上涨30%，这个月新增供应住宅项目价格超过8000元/平米的占到50%。
这样看来，“如果不对巨量的需求泡沫进行梯度性‘精准打击’和‘定向爆破’，靠放量促稳定的作法只能带来新的追捧热潮。”朱锋说。
但是，对需求泡沫的挤压必然意味着房价的下挫，以及账面泡沫转化为现实沉淀的风险。具体尺度的把握涉及多方博弈和多种变量，需要坚强的意志和高超的艺术。然而从上海当地媒体津津乐道的平稳中求发展、稳中有升的论调中，人们还看不出有关方面真正的决心和准备。
上海地产究竟会向何处去呢？预测大市从来是一件冒风险的事情，尤其是对近年历经唱衰而始终昂扬的上海房地产市场。仓促和带情绪的推断是没有意义的，只有对上海房地产的历史“积怨”、结构性矛盾、推动上海房地产高企的各种力量和变量进行全方位的深入分析，才会尽可能的接近真相，做出相对客观、准确的估测。
魔幻现实主义发展史
王安忆曾经感喟说：别的地方的历史都是循序渐进的，上海城市的历史却好像三级跳那么过来的。如果把这话移来形容这几年上海房地产的突飞猛进，绝对精妙之极。
上海这轮房市是从1998年开始启动的，从1998年上海住宅平均销售价格3026 元/平米，到2004年年底，上海住宅的平均销售价格已经达到5500元/平米。其中，商品房平均价格为8124元/平米，静安、长宁、徐汇、虹口等6个中心城区的平均价格均超过10000元/平米，其他次中心区均价也超过8000元/平米。
特别是2001年之后，“从2002年开始，上海房价开始如脱缰的野马，越奔越快，尤其是2003年和2004年这两年，市区房价涨幅每年都超过30%。”复旦大学房地产研究中心主任尹伯成对本刊说。
在一路飙升的过程中，现实的需求、政府的推手与投机者的炒作始终交织在一起，其中有形的强力调控之手可谓“居功至伟”。
在上海房地产发展初期，为了解决需求相对不足的问题，上海市政府连续推出购房退税、蓝印户口等利好型诱导措施，并大力宣传“租房不如买房”。
其中，“购房退税”是1998年在上海房地产市场低迷的情况下出台的，当时政府旨在鼓励高收入者积极购买住房。其大致内容是，凡1998年6月1日至 2003年5月31日期间，在上海购买或差价换购商品住房并在上海缴纳个人所得税的中外籍个人，且是商品房产权证的法定拥有人，可在这一时期内享受购房后起算的个人所得税抵扣。而修订于1998年的蓝印户口制度(废止于2002年4月)，更是从户籍制度上鼓励人们购买上海住宅。
与此同时，旧城拆迁速度加快，刚性需求被做大，而同时期土地供应实行偏紧的政策。这种局面下的供求缺口自然越来越大，房地产价格的上扬自是题中应有之意。
此外，上海从2003年开始，建造3500元/平方米的安居房，这些面向拆迁户的安居房地处上海外环线以外。而当时在外环线以内的部份楼盘的价格也就在4000元/平方米以内，如浦东的锦绣华城刚开盘的时候只卖到3500元/平方米左右。
外环线以外安居房的定价直接刺激了外环以内房地产价格的扶摇直上。“当时傻子都能看得出来，中环和内环的地产肯定会有行情，因为有外环动迁房的价格做支撑”。一位在上海房地产市场浸淫多年的炒房客对当时的情形记忆犹新。
在这一阶段，一只有形之手在房地产市场上纵横捭阖，挥洒自如，把上海的地产盛宴做得风生水起。一时间，似乎各方都是赢家：市民改善了居住条件；房地产开发商和投资者从房地产的升值中获得了可观的收益；政府从房地产业的迅猛发展中得到了巨大的实惠。据相关统计显示，在江浙沪三地的地方财政收入中，房地产业和建筑业(不包括相关产业)所占的比例都在30%左右。
剩下的问题似乎很简单，就是如何将房地产蛋糕继续做大。在上海本地消费者潜能的释放告一段落之后，为上海地产盛宴寻找新的食客成为首要任务。一段时间里，面对中外富商，一些官员们对上海房地产的投资价值津津乐道，毫不夸张地说，除了房地产商外，他们大概是上海房地产业最热心的推介者。
在具有准官方口径的“欢迎到上海来投资房地产”、“上海的地产肯定会升值”等口号邀引下，追捧上海房地产的各路中外资本势力如期而至，心态不一而足。上海房地产市场高于全国水平的回报率令人见猎心喜，而有关方面对房地产市场的“调节能力”则更给他们一种吃了定心丸的感觉。
接下来的故事令全国人民为之眼花缭乱，为之咋舌。
支撑繁荣的悖论迷思
史无前例的超常规发展必然招致各种各样的质疑和诘难，“泡沫论”、“背离价值规律论”、“百姓无法承受论”和“不可持续论”纷至沓来。
对此，房地产商和他们的盟友们似乎早就胸有成竹：上海房地产的发展是以上海强劲的经济基本面和光明美好的长期前景为依托的，不存在泡沫，也不存在不可持续的问题；上海是全国人民乃至全世界人民的上海，因此，上海的房地产价值要放在全球格局中去考量，不存在背离价值规律的问题。与东京、纽约等国际化都市相比，上海的房地产价格还偏低，还有上涨空间。同理，既然上海是全国人民乃至全世界人民的上海，以上海人民的收入为基础来说上海的房价老百姓无法承受是没有意义的，因为上海的房地产是为全国和全世界的精英们预备的。
除去上述种种似是而非的说法之外，还有一种颇为主流的声音更令人“信服”：既然需求是如此之大，而土地的供应是有限的，因此土地的稀缺使得楼价飙升成为必然。
果真如此吗？首先，没有人否认上海在未来的经济地位可能会赶上甚至超过东京或者纽约这样的大城市，但此构想变成现实至少需要十几年甚至几十年时间。
“饭要一口口吃，路要一步步走，把未来当现实，把本来要10年20年的房价涨幅在短短2～3年中提前完成了，这样严重透支未来的结果是，严重制约了其他产业的发展，损失了上海人民的福利，伤害了上海增长的潜力。”尹伯成对本刊说。
可以佐证的是，由于房价飞涨等商务成本因素，去年已有100多家企业搬离浦东，迁往苏州。“上海要打造人才高地、资金高地，以及商务盆地，但是，房价正在构成商务壁垒。”上海浦东区的一位台商说。
另外，在一定意义上，尽管可以说上海是全国人民的上海，乃至全世界的上海。但是，房地产作为一项不动产，毕竟不能搬到外地或者外国去，不动产的价值基础全在当地购买力。
“如果买房是为了投资，那么不是出租就是出售，不管哪种方式都要靠在上海的居民来消费。如果上海百姓购买力跟不上，最终房价和房租都会掉下来，投资肯定要亏损。”上海银行同业公会秘书长朱德林对本刊说。
事实表明，房价飙升的同时，上海本地的消费能力并没有能与之匹配。国内通用的房价收入比可以有效的指示当前房价是否合理。上海申银万国研究所有限公司的研究显示，以今年2月上海房市的情况看，上海的房价收入比已经达13倍以上，这已经透支了未来，与1997年香港地产泡沫破裂前期颇有相似之处。
以上海的一个普通的三口之家为例，该市2004年人均可支配收入为16683元，3 口之家的可支配收入为50049元；再按照目前我国居民43%的消费率计算，则该三口之家的平均年节余(年收入的57%)为28528元。今年1月份上海中心11城区楼盘均价为9204元，而一个普通的两居室房价(按70平方米计算)为644280元。也就是说，上海的一个普通三口之间要买一套70平米的住房，按照现在的收入、房价水平，平均需要22.58年。
而所谓的地价决定房价的说法也在现实中被无情地否定。按照这种逻辑，是土地稀缺令土地价格飙升，进而导致了房价飞涨。循此思路，上海市政府曾经专门在一段时间内采取了土地限价的措施，希望用压低地价的方式压低房价，但结果是开发商低价拿到土地后，楼盘依然卖出天价。
“圈内人都明白是房价决定地价而不是地价决定房价，而房价是由市场的供需决定的。政府和某些所谓权威媒体把这个关系弄拧了。”一位上海某区房地产交易中心的人士对本刊说。数据显示，上海市的土地开发面积一直平稳发展，也就是土地供应基本是稳定的。
同时，“每个阶段供应的房地产、容积率面积等也是稳定的。在这种情况下，无论土地是无偿划拨，还是高价出让，都不会改变房地产的供给量，又怎么会改变房地产的价格呢？”这位人士说。
很简单的道理，如果市场供需决定的房价是1万元，地产商不会因为地价便宜而只卖9000元。事实上，两三年前，地产商拿地成本很低，但是在这些土地上建好的房子在今天的市场上卖，价格依然飙升。同样，如果过两年房价泡沫破裂，地价成本再高，开发商也得亏本卖房。
种种似是而非的理论都是经不起现实的推敲的，但是理性的声音永远压不过对利润的渴求。在种种舆论造势和资本力量的拉抬之下，上海地产市场历经2003年的“121文件”和2004年的宏观调控，不仅毫发未损，而且继续呈一飞冲天之势。
势成骑虎
在上海房价涨势如虹的过程中，形成了上海有房，全国吃进，乃至全球吃进的火爆局面，先后有温州、港台、新(加坡)、韩等地炒房团以及国际炒房基金纷纷大举吃进。在“2002年后的上海地产已经不是上海人的市场”之后，整个上海的地产盛宴终于在2004年11月份被推波助澜至高潮。
最新一轮涨势的大致脉络是，去年6～10月，由于受到宏观调控影响，市场交易略显平淡。从去年11月开始，政策影响逐步淡化，一股大约10亿美金左右的外资忽然入市，高档住宅当即升温。随后，国内炒家纷纷跟进，中档及二手房市场呈现极其活跃的态势。此次骤然升温一直延续至今。
本刊从地产中介、地产商、地产交易中心等处得到信息，根据他们的综合判断，去年10 月以来，上海买房的人中有超过60%为投机性的购房。另据美国洛克菲勒集团旗下的高纬物业公司亚太区高管对本刊估计，来沪外资购房者中的投机比重可能达到 95%。他们大多希望通过转手赚钱，而非长期持有及租赁获利。同时，这些外资还怀揣着人民币升值后双重收益的幻想。
国内炒家们撬动房地产的主要杠杆是信贷，他们频频依托银行贷款转手炒作。上海投资协会的一位会员向本刊现身说法：2003年他用20万元首期付款，贷 80万元购进100万元房子，过几个月后，房价上升50%，一转手就赚进几十万元。之后故伎重演，往复数次，资产积累已超过千万。“钱实在好赚，一批又一批人这样做时，房价越涨越高。不少原本买房自住的家庭也加入了炒房者行列。”这位人士说。
在炒房流水线背后，不断酝酿着银行巨额贷款风险。今年初，人行上海分行即发出预警： 2004全年，上海全市中资金融机构人民币自营性房地产贷款累计增加1023亿元，同比多增204亿元，占全部贷款新增额的76%，其中个人住房贷款累计增加728亿元，同比多增106亿元，新增个人住房贷款占中长期贷款增量的比例高达48%。人行上海分行提醒，要高度重视房地产市场风险向银行信贷转移的可能性。
随后，3月16日下午央行出乎意料地突然宣布对房地产贷款加息。3月18日，人行上海分行紧急召集在沪各中资商业银行负责人召开专题座谈会，部署落实利率调整新政策，并就个人住房贷款进行风险提示和窗口指导。
这次会上透露，今年1～2月，上海商业性房地产贷款新增214亿元，占全部新增贷款比例高达87.7%，其中个人住房贷款增加153.2亿元，同比多增59.75亿元。房贷竟然占到新增贷款近九成，对于各家商业银行而言，风险已是不言而喻。
但银行已陷骑虎之境，“现在收紧信贷可以预防泡沫进一步放大，但这有可能会把前面埋藏的风险引爆。地产商只有把房子卖了，才能偿还银行贷款，但是房贷收紧到一定程度，就可能使一部份房子卖不出去，造成地产商的呆坏账。”朱德林说。
同样骑虎难下的还有地方政府，“现在上海的房价是不能降的，哪怕是持平都很危险。因为一旦悲观情绪开始蔓延，市场的非理性将带来难以承受的结果。”上海市某区房地产交易中心的人士对本刊说。
但是，“如果这样闷烧下去，总有一天要大爆发。”尹伯成说。实际上，今年“两会”期间，很多代表热议房价，也多是出于这样的担心。
曾经挥洒有余的有形之手终于在地产的飙升中为中外超级炒家和上海本地跟风的百姓所裹挟，势成骑虎，进退失据。
“稳中有升”形同保卫泡沫？
上海市府近期提出“以居住为主，以市民消费为主，以普通商品住房为主”的房政大略。同时，准备在外环线之外推出1000万平方米中低价房，其均价约为4500元左右。
另外在财税方面，从2005年3月7日起，上海个人购买本市行政区域范围内的普通住房，居住不满一年出售的，销售时按销售价减去购入原价后的差额按5%的税率征收营业税，并按规定征收城建税、教育费附加和河道整治费，购买后居住满一年的，出售时免征营业税及附加税。
增加供给与打击需求双管齐下。市场人士对此怎么看？
本刊调查显示，增加供给可能只会更加刺激炒房集团的需求，而微升的利息和营业税并不能对他们的胃口产生实质性的影响。问题的关键在于有关方面缺乏对泡沫处置的鲜明态度。“稳中有升”的舆论导向被市场中的“春天派”广泛理解为，政府至少会保证房市不跌。
在这种心态下，“春天派”们倾向于将5%的税收新政理解为托市之举。上海一家大型地产商高管对本刊分析：“这项政策是要告诉要卖房的人，房子最好一年后再卖，现在卖政府要收税。他们认为这是政府希望二手房市场略微冷一冷，因为如果炒房人持续放量，而又没有接盘者，房价就会下跌。”
“春天派”甚至认为中低价房的比价效应还会支撑市内房价，一如当年建外环线外的安居房。据本刊了解，目前上海外环线外大多数商品房价约在7000元/ 平米，而中低价房的均价约为4500元，成交价大约为5000元/平米左右。但是这些房子所处地段、容积率、环境和同区位的商品房相比均处于劣势。“因此外环线的商品房价不可能低于中低价房，7000元左右的房价会守得住。接下来，中环及内环的房子也因为比价效应得以支撑。”一位不愿透露姓名的地产高管对本刊说。
由此，乐观的市场人士认为，上海房价还会在今年上涨15%～20%。
事实也许将表明，不欲旗帜鲜明挤压泡沫而欲靠“稳中有升”吸收泡沫，最后将势同保卫泡沫，这将是一场高风险的游戏。
事实上，上海也不可能背负这个泡沫前行太久。根据国际上通行的对于房地产周期的研究，其最长周期为7～8年，其中包括5年发展期，2年回落期。上海此轮增长已经超过了7年，“在中国经济软着陆，增长放缓的背景下，上海地产将势必经历一次周期性调整。上海整体房价水平在今明两年将出现下跌，累计跌幅在 20%～30%。”申银万国的分析师刘浩向本刊指出。
论者普遍指出，如不未雨绸缪，预为反周期操作，考虑到上海房地产泡沫形成的复杂性和巨大规模，一旦遭遇回落周期，后果将难以承受。权衡利弊，当务之急是告别托市心态，对泡沫化需求实行“定向爆破”，以期挤压房地产泡沫。要通过明确的信号改变人们对政府“托市”的预期，理性认识房地产市场的风险。
就具体办法而言，“银行不能再对利率进行一刀切式的调整，最好针对炒房阶层重点调控。”朱锋说。比如，针对单价高低制定首付比例，单价2万元/平米以上，首付5成，1万元/平米以上首付4成，一万元/平米以下，首付比例仍沿用两成到三成。还有，就是针对购买多套商品房者制定相对应的首付比例，购买第二套的首付4成，购买第三套的首付5成，三套以上的不予贷款。
金融手段之外还须辅之以财税手段。据接近上海政府的人士透露，一些措施正在拟议中。比如， “新房住满一年可以不交营业税”将转变为“新房住满一年后才准上市”的硬性规定；征收房地产增值税；调高契税；取消期房销售政策，实行只销售现房，不销售期房的政策。
诚然，着陆不可能在很短的时间内实现。考虑到上海房地产的历史“积怨”和复杂的利益格局，调控需要大智慧和大勇气。在坐收甚至提前透支了多年的房地产业“贡献”之后，想要不付出任何代价实现房地产的软着陆是不现实的。
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